Loyers impayés : quels sont les droits du propriétaire ?

Si vous êtes propriétaire et que vous louez votre bien immobilier, vous pouvez malheureusement subir des loyers impayés. Face à un locataire qui ne respecte pas ses obligations, vous disposez de plusieurs recours pour recouvrir les sommes dues, voire mettre fin au contrat de location et expulser le mauvais payeur. Ces démarches doivent respecter certaines conditions et délais pour être conformes. Explications.

Proposer une solution à l'amiable à votre locataire

Avant d'engager toute procédure judiciaire, souvent longue et coûteuse pour le propriétaire, nous vous conseillons de tenter une résolution à l'amiable du litige avec votre locataire. Vous pouvez par exemple contacter le locataire par téléphone, par courrier ou par e-mail, pour lui rappeler son obligation de payer le loyer et les charges.

Profitez-en pour lui demander les raisons de son défaut de paiement. Il peut s'agir soit d'une situation ponctuelle, comme une période de chômage, une maladie, une séparation (divorce) ; soit d'une difficulté durable plus sensible, comme un surendettement, la précarité, etc.

En tant que propriétaire ou bailleur, vous pouvez proposer au locataire un échéancier de paiement pour régler progressivement les arriérés de loyer, en tenant compte de sa situation financière. Il est recommandé de formaliser cet accord par écrit et de le faire signer par les deux parties.

Si le locataire ne répond pas ou refuse toute négociation, vous pouvez dans ce cas vous tourner vers la personne ou l’organisme (entreprise, banque, association) qui s'est porté caution solidaire du locataire (garant). Vous pouvez lui réclamer le paiement des loyers impayés dès le premier mois de retard, sans avoir à attendre une mise en demeure ou une décision de justice.

Résilier le bail à la suite de loyers impayés

Si la solution amiable échoue ou qu’elle n'est pas possible, vous avez la possibilité d'envisager la résiliation du bail pour loyers impayés et donc de mettre fin au contrat de location.

Pour cela, il faut que le contrat de location contienne une clause résolutoire qui prévoit cette possibilité en cas de non-paiement du loyer ou des charges. En effet, cette clause permet en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations de résilier le bail automatiquement sans que les tribunaux puissent s'y opposer.

Vous devez alors faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier de justice) qui va délivrer au locataire, et au garant éventuel, un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ce document met en demeure le locataire de payer les sommes dues dans un délai de deux mois à compter de sa réception.

Si votre locataire ne paie pas dans ce délai, ou s'il ne conteste pas la dette devant le tribunal judiciaire, le bail est automatiquement résilié. Vous pouvez alors saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail et demander l'expulsion du locataire.

Prévoir l'expulsion du locataire

L'expulsion du locataire est la dernière étape de la procédure en cas de loyers impayés. Elle ne peut être mise en œuvre que par un commissaire de justice, sur autorisation du juge et avec le concours de la force publique si nécessaire. En tant que propriétaire, vous n'avez pas le droit d'expulser vous-même votre locataire, sous peine de sanctions pénales.

Le commissaire de justice doit d'abord délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux, qui lui laisse un mois pour libérer le logement. Si le locataire ne part pas dans ce délai, le commissaire de justice peut procéder à son expulsion forcée, en présence d'un représentant des forces de l'ordre et d'un serrurier.

Notez toutefois que l'expulsion d'un locataire est interdite en France pendant la période dite de trêve hivernale, qui s'étend du 1^er novembre au 31 mars inclus de chaque année. Pendant cette période, le locataire ne peut être expulsé que s'il a trouvé un autre logement ou si son maintien dans les lieux présente un danger grave et imminent.

Recouvrer vos loyers impayés grâce à un commissaire de justice

En France, les droits du propriétaire en cas de loyers impayés sont régis par le Code civil, le Code de la construction et de l'habitation, ainsi que d'autres textes législatifs. Quelle que soit la nature du bail ou du contrat de location (habitation, commercial, professionnel, etc.), vous pouvez être accompagné par un commissaire de justice pour recouvrer les loyers impayés et récupérer au plus vite votre logement ou local commercial.

En plus de récupérer les loyers non payés, vous pouvez éventuellement demander des dommages et intérêts pour compenser les coûts supplémentaires encourus en raison du non-paiement du loyer.

Si vous êtes propriétaire bailleur à Bordeaux, Chatou, Lille, Massy, Nice ou à proximité de l’une de ces grandes villes, les commissaires de justices Pesin et associés sont à votre service pour vous aider à affronter les difficultés rencontrées et mettre en place un recouvrement de vos créances (loyers, charges locatives ou les deux) amiable ou judiciaire, toujours dans le respect des lois en vigueur.

Contacter l’étude Pesin et associés